Minpaku au Japon, vers des règles plus dures face aux nuisances

Le Japon continue de vouloir développer son tourisme et de répondre à l'afflux croissant de visiteurs étrangers. Mais dans les quartiers où les hébergements privés se sont multipliés, les relations avec les riverains ne sont pas toujours aussi simples. Bruit, déchets, voyageurs qui se trompent d'adresse ou difficultés à joindre les exploitants, les plaintes se multiplient et poussent plusieurs municipalités à revoir leurs règles.

Le mouvement est particulièrement visible à Tōkyō (東京), où plusieurs arrondissements envisagent désormais de limiter, voire d'empêcher, l'ouverture de nouveaux minpaku (民泊) (1) dans les zones résidentielles. Kyōto (京都) prépare également des restrictions.

Le système des minpaku encadré par la loi sur les activités d'hébergement à domicile est entré en vigueur en juin 2018. Il permet aux exploitants de proposer des logements à des voyageurs après avoir effectué une déclaration auprès des autorités locales, avec notamment l'obligation de répondre aux plaintes des riverains.

Le développement du tourisme international a largement favorisé ce type d'hébergement. En juillet 2026, environ 40 000 logements avaient été déclarés comme minpaku au Japon. Le nombre cumulé de nuitées enregistrées en avril et mai dépassait par ailleurs 1,74 million.

Le gouvernement japonais avait jusqu'à présent encouragé le développement de cette offre afin de répondre à la demande touristique. Mais l'augmentation du nombre de logements et de voyageurs fait également apparaître des difficultés dans certains quartiers.

À Shinjuku, les plaintes augmentent

On l'a déjà vu dans un article dédié, mais l'exemple le plus important est celui de l'arrondissement de Shinjuku (新宿区), qui compte le plus grand nombre de logements minpaku déclarés parmi les municipalités japonaises. Ils étaient 3 775 en juillet 2026.

Les problèmes signalés concernent notamment le bruit et les déchets. Au cours de l'exercice 2025, l'arrondissement a reçu plus de 1 300 consultations et plaintes concernant les minpaku.

Certaines situations rapportées sont assez concrètes : des riverains se plaignent du bruit de valises à roulettes au milieu de la nuit, tandis qu'un autre raconte qu'un client est venu chez lui par erreur.

Le problème n'est toutefois pas uniquement celui du comportement des voyageurs. L'arrondissement dispose de moyens pour adresser des injonctions administratives ou sanctionner les exploitants qui ne répondent pas correctement aux plaintes, mais il lui est difficile de vérifier la situation réelle, notamment pendant la nuit. Certains exploitants restent également injoignables, ce qui ajoute une pression supplémentaire sur les services de santé publique chargés de gérer ces problèmes.

Face à cette situation, Shinjuku prévoit de présenter en février prochain à son assemblée municipale un projet de révision de son règlement.

L'objectif serait d'interdire en principe toute nouvelle activité de minpaku dans les zones résidentielles et aux abords des écoles. Une période transitoire de deux ans est prévue après l'entrée en vigueur de la mesure, en juin de la même année. À terme, les restrictions devraient donc également concerner les établissements déjà en activité.

Selon l'estimation de l'arrondissement, environ la moitié des minpaku actuellement présents sur son territoire ne pourraient alors plus exercer.

Le maire de Shinjuku, Yoshizumi Ken'ichi, reconnaît que les exploitants devraient fortement s'opposer à ces mesures. Il estime toutefois que les difficultés actuelles résultent des problèmes provoqués par le secteur lui-même et explique que les établissements en infraction restent nombreux alors que les ressources humaines de l'arrondissement sont limitées.

D'autres arrondissements de Tōkyō concernés

Shinjuku n'est pas un cas isolé. À Taitō (台東区), où se trouvent notamment Ueno (上野) et Asakusa (浅草), ainsi qu'à Ōta (大田区), qui accueille l'aéroport de Haneda, les autorités prévoient également de modifier leur réglementation afin d'interdire l'ouverture de nouveaux minpaku dans les zones résidentielles.

À Shibuya (渋谷区), la réflexion porte également sur un renforcement de la réglementation. L'arrondissement précise cependant que cette évolution ne signifie pas que tous les minpaku posent problème, tout en constatant que le nombre d'exploitants considérés comme gérant correctement leur activité est jugé insuffisant.

Le phénomène dépasse d'ailleurs la capitale. À Kyōto, la municipalité prévoit elle aussi d'empêcher de fait l'ouverture de nouveaux minpaku dans les zones résidentielles et industrielles.

Un changement de position du gouvernement

Ces initiatives locales interviennent après une notification adressée en juillet aux collectivités par l'Agence japonaise du tourisme.

Jusqu'à présent, le gouvernement se montrait prudent face à un durcissement des règles, privilégiant le développement des minpaku pour accompagner la croissance du tourisme. Sa nouvelle position laisse davantage de latitude aux collectivités : elles peuvent désormais, par l'intermédiaire de règlements locaux, interdire de fait les activités de minpaku lorsque celles-ci portent atteinte à l'environnement résidentiel ou éducatif.

Il ne s'agit donc pas d'une interdiction nationale des minpaku. Le gouvernement reconnaît plutôt la nécessité de tenir compte des réalités propres à chaque territoire.

Cette nuance est importante. Le développement des hébergements privés reste encouragé au niveau national, alors que certaines collectivités souhaitent parallèlement en limiter l'implantation dans les quartiers où les nuisances sont devenues problématiques.

Une demande touristique qui devrait continuer à progresser

Le durcissement annoncé ne signifie pas pour autant que le Japon souhaite se détourner des minpaku.

L'Agence japonaise du tourisme estime au contraire que la demande pour ce type d'hébergement continuera de progresser. Elle prévoit donc d'accompagner les collectivités dans la lutte contre les exploitants qui ne respectent pas les règles plutôt que de remettre en cause le système dans son ensemble.

Parmi les pistes envisagées figure notamment une expérimentation autour d'un centre d'appels permettant aux riverains de déposer leurs plaintes pendant la nuit. Les informations recueillies seraient ensuite transmises à trois collectivités, dont Shinjuku. L'objectif serait également de mettre au point des méthodes permettant aux autorités de contrôler plus efficacement les établissements et de prendre les sanctions appropriées.

Le dossier des minpaku illustre ainsi une difficulté assez classique du développement touristique : augmenter la capacité d'accueil tout en évitant que cette croissance ne dégrade les conditions de vie dans les quartiers concernés. Pour l'instant, le Japon ne remet pas en cause le principe des hébergements privés. Mais à Tōkyō comme à Kyōto, plusieurs collectivités semblent désormais vouloir mieux contrôler où et comment ils peuvent se développer.

(1) Minpaku (民泊) signifie littéralement "hébergement chez l'habitant". Au Japon, le terme désigne les logements proposés à des voyageurs pour de courts séjours dans le cadre de locations de courte durée, notamment dans des logements privés. Depuis 2018, cette activité est encadrée par une réglementation spécifique, qui impose notamment une déclaration de l'activité auprès des autorités locales. Le système concerne notamment les logements proposés sur des plateformes comme Airbnb.

nippon.com/fr

Akihabara © Le Japon et moi - 2023